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Publication au JORF du 11 juillet 1965
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 19 janvier 2005 - version JO initiale
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 1
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles
bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs
personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part
de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente,
la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers
qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent
des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété
privatifs.
Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées
à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées
à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées
parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement
commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent
des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence
ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage
commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives
différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs
ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre
l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur
administration et leur jouissance sont organisées conformément
aux dispositions de la présente loi.
Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur
relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs
desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement
de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la
situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Article 6
Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire
l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage
ni d'une licitation forcée.
Article 6-1
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 art. 1 (JORF 3 janvier
1979 en vigueur le 1er juillet 1979).
En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes
aux lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité
dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotes-parts qui en sont
détachées et s'étendent à celles qui y sont rattachées.
En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant
de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties
communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les
servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé
et s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent,
qui s'opère avec le rang attaché à la publicité
primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration
faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout
droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est devenu libre
de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration entraîne
le rejet de la formalité de publicité.
Article 7
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris
dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils
séparent.
Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou
non l'état descriptif de division, détermine la destination des
parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance
; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente
loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction
aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées
par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes,
par ses caractères ou sa situation.
Article 9
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 12 (JORF
1er janvier 1986).
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son
lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes
sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires
ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation,
la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot
n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des
copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à
l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives,
des travaux régulièrement et expressément décidés
par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de
l'article 25 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent
être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant
le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité
ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution
des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur
de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire,
soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires,
est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions
prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par les articles 26-1
et 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 76 (JORF
14 décembre 2000).
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées
par les services collectifs et les éléments d'équipement
commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments
présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation,
à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement
aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles
que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente
à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter
du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération
et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties
communes et la répartition des charges.
Article 10-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81
1° (JORF 14 décembre 2000).
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article
10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter
de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée
à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce
seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant
au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée
par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense
commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre
les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de
l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition
des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité
des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition
ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale
statuant à la majorité exigée par la loi, la modification
de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être
décidée par l'assemblée générale statuant
à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions
d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle
n'est pas fixée par le règlement de copropriété,
soumise à l'approbation de l'assemblée générale
statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale
modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus
aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra
saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à
l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue
nécessaire.
Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété
au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice
la révision de la répartition des charges si la part correspondant
à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant
à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus
d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à
celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions
de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède
à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire
d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de
la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue
depuis la publication du règlement de copropriété au fichier
immobilier.
Article 13
Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent
lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à
titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication
au fichier immobilier.
Article 14
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 5 (JORF
1er janvier 1986).
La collectivité des copropriétaires est constituée en un
syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi
par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété
doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties
communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires
ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des
parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Article 14-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75
I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement
et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble,
le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget
prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires
appelée à voter le budget prévisionnel est réunie
dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice
comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales
au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale
peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier
jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Article 14-2
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75
I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses
pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon
les modalités votées par l'assemblée générale.
Article 14-3
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 120 (JORF 19 janvier
2005).
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges
et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les
annexes au budget prévisionnel sont établis conformément
à des règles comptables spécifiques fixées par décret.
Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice
précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont
enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment
de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril
1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation
du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables
aux syndicats de copropriétaires.
Article 15
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant,
même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir,
conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde
des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant
la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en
informer le syndic.
Article 16
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution
de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières,
à la condition qu'ils aient été décidés conformément
aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par
le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux
ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur
caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues
à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix,
en assemblée générale, au titre des parties privatives
acquises par lui.
Article 16-1
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 art. 2 (JORF 3 janvier
1979 en vigueur le 1er juillet 1979).
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées
se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels
figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité
de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise
directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté
grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de
l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Article 16-2
Créé par Loi n°96-987 du 14 novembre 1996 art. 34 I (JORF
15 novembre 1996).
L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti,
d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à
la présente loi est poursuivie et prononcée lot par lot à
l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers
concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties
communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre
du syndicat.
Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble
des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée
à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires
et titulaires de droits réels immobiliers.
Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre
du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition
des indemnités compensatrices.
Chapitre II : Administration de la copropriété.
Section 1 : Dispositions générales.
Article 17
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 IV
(JORF 14 décembre 2000).
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale
des copropriétaires ; leur exécution est confiée à
un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil
syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée
générale, un syndic a été désigné
par le règlement de copropriété ou par tout autre accord
des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification
de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président
du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs
copropriétaires.
Article 17-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75
IV (JORF 14 décembre 2000).
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée
à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical
est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et
choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président
du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les
mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic
en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables
dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne
une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires
ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle
des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée
à la majorité de l'article 25 et le cas échéant
de l'article 25-1.
Article 18
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 II,
art. 77 I et art. 78 (JORF 14 décembre 2000).
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres
dispositions de la présente loi ou par une délibération
spéciale de l'assemblée générale, le syndic est
chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies
par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété
et des délibérations de l'assemblée générale
;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa
garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder
de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires
à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble
conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et
leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale
et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée
qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à
l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous
les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision
de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux
d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans
les trois années à échoir et non encore décidés
par l'assemblée générale. Cette décision est prise
à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente
loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat
sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale
peut en décider autrement à la majorité de l'article 25
et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré
par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d'exercice des activités relatives
à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds
de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une
réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité
de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois
mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés
avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice
dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la
publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété
ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire
l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la
réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée
générale peut seule autoriser, à la majorité prévue
par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas
de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et
à défaut de stipulation du règlement de copropriété,
un administrateur provisoire peut être désigné par décision
de justice.
Nota : La date d'entrée en vigueur du 1er janvier 2004 établie
par l'article 75 de la loi 2000-1208 est remplacée par la date du 1er
janvier 2005 par l'article 89 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003.
Article 18-1
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée
générale appelée à connaître des comptes et
la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété,
notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours
et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire
ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à
la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un
jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée
générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura
lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner
les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant
alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire
ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de
l'assemblée générale pourra consulter individuellement
les pièces le même jour.
Article 18-2
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau
syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses
fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement
disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné
ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des
fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état
des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement
désigné ou le président du conseil syndical pourra demander
au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte
la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers
alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts
dus à compter du jour de la mise en demeure.
Article 19
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque
copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif,
garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque
peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse
d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire
invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit
du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir
la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée
générale.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance
au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie
équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président
du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.
Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise
pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient,
en outre, du privilège prévu par l'article 2102 1° du code
civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit
les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.
Article 19-1
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 34 III et V,
art. 35 I (JORF 24 juillet 1994 en vigueur le 1er janvier 1995).
L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux
articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial
prévu par l'article 2103 du code civil.
Article 19-2
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81
2° (JORF 14 décembre 2000).
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision
prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues
à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement
exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente
jours à compter du lendemain du jour de la première présentation
de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par
l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que
la déchéance du terme, le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé peut
condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions
prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est
assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution
successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment
une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure
se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant
de l'ordonnance.
Article 20
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 3°
(JORF 14 décembre 2000).
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur
n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins
d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard
du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire
au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception
dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert
de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours
à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au
domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds
dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues
par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection
de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de
l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et
les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités
au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré
en violation des dispositions de l'alinéa précédent est
inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre
du privilège mentionné à l'article 19-1.
Article 21
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 4°
(JORF 14 décembre 2000).
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le
syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale
sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté
ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale
des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article
25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir
duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même
majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats
à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après
en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents,
correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et,
d'une manière générale, à l'administration de la
copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant
le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée
générale parmi les copropriétaires, les associés
dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la
présente loi, les accédants ou les acquéreurs à
terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12
juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété
immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.
Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du
conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut
de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de
pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés,
même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs
à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions
du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de
candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise,
à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal,
qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai
d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale
peut décider par une délibération spéciale, à
la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil
syndical. La décision contraire est prise à la majorité
des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale
à la majorité requise, et sous réserve des dispositions
de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs
copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés,
désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater
l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Article 22
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
Le règlement de copropriété détermine les règles
de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales,
sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de
celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à
sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire
possède une quote-part des parties communes supérieure à
la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à
la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à
un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire
ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois,
un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote
si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants
n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre,
recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à
l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous
ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider
l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Article 23
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont
constitué une société propriétaire de ces lots,
chaque associé participe néanmoins à l'assemblée
du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part
dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent,
sauf stipulation contraire du règlement de copropriété,
être représentés par un mandataire commun qui sera, à
défaut d'accord, désigné par le président du tribunal
de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Article 24
Modifié par loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 art. 93 1° (JORF
3 juillet 2003).
Les décisions de l'assemblée générale sont prises
à la majorité des voix exprimées des copropriétaires
présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné
par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la
structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
sont approuvés dans les conditions de majorité prévues
au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée
à certa ins copropriétaires d'effectuer, à leurs frais,
des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect
extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci,
sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble
ou ses éléments d'équipement essentiels.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge
de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien
d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément
d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement
que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions
qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix
proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Article 25
Modifié par Loi n°2004-669 du 9 juillet 2004 art. 122 (JORF 10 juillet
2004).
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les
copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions
visées à l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer
à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect
extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci
;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres
du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition
sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties
communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou
réglementaires telles que celles relatives à l'établissement
de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté
;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux
rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires
;
f) La modification de la répartition des charges visées à
l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un
changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par
l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation
thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de
chauffage et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables
sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment
celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement,
la durée, sont déterminées par décret en Conseil
d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie
;
h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation
des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements
avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement
définies par les dispositions prises pour l'application de l'article
1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration
de l'habitat ;
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène
;
j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau
interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes
;
k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à
la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;
l) L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité
public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements
de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des
accumulateurs de véhicules électriques.
m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
Article 25-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81
5° (JORF 14 décembre 2000).
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires
n'a pas décidé à la majorité prévue à
l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le
tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la
même assemblée peut décider à la majorité
prévue à l'article 24 en procédant immédiatement
à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,
une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée
dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité
de l'article 24.
Article 26
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 121 (JORF 19 janvier
2005).
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant
au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres
que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement
de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance,
l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à
l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité
que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à
la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance,
telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires,
décider l'aliénation des parties communes dont la conservation
est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions
de majorité prévues au premier alinéa du présent
article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus
qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires
présents ou représentés peuvent être décidés
par une nouvelle assemblée générale, convoquée à
cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Article 26-1
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier aliéna de l'article
26, l'assemblée générale peut décider, à
la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa
dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue
d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen
de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble.
Article 26-2
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer
un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine
également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes
de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité
autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture
de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée
qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une
ouverture à distance.
Article 26-3
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81
9° (JORF 14 décembre 2000).
Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article
26, l'assemblée générale décide, à la double
majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit
article, les aliénations de parties communes et les travaux à
effectuer sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n°
96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance
pour la ville.
Article 27
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet
1994).
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires
dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis
en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité
prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat,
dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration
interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant
pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement
de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord
de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires
statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il
fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il
est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il
en existe un.
Article 28
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 10°
(JORF 14 décembre 2000)
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division
de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un
ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient
retirés du syndicat initial pour constituer une propriété
séparée. L'assemblée générale statue sur
la demande formulée par ce propriétaire à la majorité
des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs
bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et
statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires
composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient
retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats
séparés. L'assemblée générale du syndicat
initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires
sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat
initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles,
juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf
en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la
majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial
de copropriété et de l'état de répartition des charges
rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide
de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et
l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent
être divisés, cette décision est prise à la majorité
de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable
jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété
du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées
aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du
syndicat initial. ;
Article 29
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 16°
(JORF 14 décembre 2000)
Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de
syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet
est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments
d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt
commun.
Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de
copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés
d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de
la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont
les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement
sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent
interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
L'adhésion à une union constituée ou à constituer
est décidée par l'assemblée générale de chaque
syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le
retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale
de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article
26.
L'assemblée générale de l'union est constituée par
les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque
société et par les propriétaires qui ont adhéré
à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale
en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
L'exécution des décisions de l'union est confiée à
un président de l'union désigné par l'assemblée
générale de l'union.
Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président
et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant
désigné par chaque membre de l'union.
Section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés
en difficulté.
Article 29-1
Modifié par Loi n°2003-710 du 1 août 2003 art. 19 (JORF 2 août
2003).
Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement
compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à
la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance
statuant comme en matière de référé ou sur requête
peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président
du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que
par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins
des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire
de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement
normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les
pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité
et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale
des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a
et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée
générale, convoqués et présidés par l'administrateur
provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient
pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur
provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée.
Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert,
se faire assister par un tiers désigné par le président
du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué
sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne
peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de
la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée
de sa mission. Le président du tribunal de grande instance peut à
tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger
ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou
plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d'office.
Article 29-2
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III (JORF
24 juillet 1994).
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière
de référé peut, pour les nécessités de l'accomplissement
de la mission confiée à l'administrateur provisoire et à
la demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d'au
plus six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des
créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement
à cette décision et tendant :
- à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme
d'argent ;
- à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité
ou de chaleur pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
La décision de suspension ou d'interdiction provisoire des poursuites
arrête toute voie d'exécution à l'encontre du syndicat et
suspend les délais impartis à peine de déchéance
ou de résolution des droits.
Article 29-3
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 III (JORF
24 juillet 1994).
Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues,
interdites ou arrêtées dans les conditions prévues à
l'article 29-2 sont poursuivies à l'encontre du syndicat après
mise en cause de l'administrateur provisoire.
Article 29-4
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 13°
(JORF 14 décembre 2000).
Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions
matérielles, juridiques et financières mentionnées à
l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président
du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé,
peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne
permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière
de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires
né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée
générale en vue de la désignation d'un syndic.
Article 29-5
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81
14° (JORF 14 décembre 2000).
L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport
établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires
et du procureur de la République.
Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet
et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés.
A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par
l'administrateur provisoire.
Article 29-6
Transféré par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art.
81 15° (JORF 14 décembre 2000).
Les dispositions de la loi n° 84-148 du 1er mars 1984 relative à
la prévention et au règlement amiable des difficultés des
entreprises et de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement
et à la liquidation judiciaires des entreprises ne sont pas applicables
aux syndicats de copropriétaires.
Anciennement : Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 29-4
Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice
du droit de surélévation.
Article 30
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant
à la double majorité prévue à l'article 26, peut,
à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble,
décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou
de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction
d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés
à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition
du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues
à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront
des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à
tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de
dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des
dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties
communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue
à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires
peut être autorisé par le tribunal de grande instance à
exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux
d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ;
le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires
pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il
est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires
qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront
être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part
du coût de ces installations, évalué à la date où
cette faculté est exercée.
Article 31
Abrogé par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 12 (JORF
1 janvier 1986).
Article 32
Sous réserve des dispositions de l'article 34, la décision prise
oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions
fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge
des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses
de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties
communes ou des éléments transformés ou créés.
Article 33
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes,
et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas
donné leur accord à la décision prise peut n'être
payée que par annuités égales au dixième de cette
part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation
des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires
payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt
en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa
deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation
entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation
est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il
s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales
ou réglementaires.
Article 34
La décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au
copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à
l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de
faire reconnaître que l'amélioration décidée présente
un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques
et à la destination de l'immeuble.
Article 35
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins
de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être
réalisée par les soins du syndicat que si la décision en
est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever
un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à
l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur
du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs
bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des
copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever,
statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité
supérieure pour prendre la décision prévue à l'alinéa
précédent cette clause ne peut être modifiée qu'à
cette même majorité.
Article 36
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 13 (JORF
1er janvier 1986).
Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des
travaux de surélévation prévus à l'article 35, un
préjudice répondant aux conditions fixées à l'article
9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge
de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion
initiale des droits de chacun dans les parties communes.
Article 37
Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve
l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3
autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas
été exercé dans les dix années qui suivent ladite
convention.
Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente
loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation.
Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la
majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice
de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où
ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie
à sa charge.
Toute convention postérieure à la promulgation de la présente
loi, et comportant réserve de l'un des droits visés ci-dessus,
doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance
des locaux à construire et les modifications que leur exécution
entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.
Chapitre IV : Reconstruction.
Article 38
En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale
des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré
peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires,
la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie
endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la
moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si
la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les
copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments
ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions
et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux.
Article 38-1
Créé par Loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 art. 20 (JORF 31
juillet 2003).
En cas de catastrophe technologique, le syndic d'un immeuble géré
en copropriété dont les parties communes sont endommagées
convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les
décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux
de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises
à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Article 39
En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état
antérieur au sinistre, les dispositions du chapitre III sont applicables.
Article 40
Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont,
sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées
par priorité à la reconstruction.
Article 41
Si la décision est prise, dans les conditions prévues à
l'article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment
sinistré, il est procédé à la liquidation des droits
dans la copropriété et à l'indemnisation de ceux des copropriétaires
dont le lot n'est pas reconstitué.
Chapitre V : Dispositions d'ordre général.
Article 42
Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 (JORF
22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des
délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application
de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire
et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées
générales doivent, à peine de déchéance,
être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants,
dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites
décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un
délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée
générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic
des travaux décidés par l'assemblée générale
en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration
du délai mentionné à la première phrase du présent
alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases
de répartition des charges dans les cas où cette faculté
lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance,
saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus,
d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action
est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition.
Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées
en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article
32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de
manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque
cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée
générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article
26.
Article 43
Modifié par Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 art. 1 II (JORF
19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997).
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et
46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées
non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier
du présent article, répute non écrite une clause relative
à la répartition des charges, il procède à leur
nouvelle répartition.
Article 44
Les associations syndicales existantes sont autorisées à se transformer
en unions de syndicats coopératifs définies à l'article
29 ci-dessus sans que cette opération entraîne création
d'une nouvelle personne morale.
Article 45
Pour les copropriétés antérieures à la date d'entrée
en vigueur de la présente loi, l'action en revision de la répartition
des charges prévue à l'article 12 ci-dessus est ouverte pendant
un délai de deux ans à compter de l'entrée en vigueur de
la présente loi.
Article 45-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 79
I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er juin 2001).
Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété,
tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou
d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction
de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien
de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du
diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2
du code de la construction et de l'habitation.
Article 46
Abrogé par Loi n°66-1006 du 28 décembre 1966 art. 1 (JORF
29 décembre 1966).
Article 46
Créé par Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 art. 1 I
(JORF 19 décembre 1996 en vigueur le 19 juin 1997).
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant
ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie
de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité
de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute
mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu
à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables
aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de
lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le
décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en
cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité,
au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter
de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente
mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de
lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à
poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a
précédé, fondée sur l'absence de mention de cette
superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte,
l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de
prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à
celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur,
supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur
dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant
la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Article 46-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 80
(JORF 14 décembre 2000).
Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété
d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l'article
L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est porté à
la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première
vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée
dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.
Article 47
Un décret fixera dans le délai de six mois suivant la promulgation
de la loi les conditions de son application.
La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer. Des
décrets préciseront les modalités de son application dans
ces territoires.
Article 48
Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut
de la copropriété des immeubles divisés par appartement
est abrogé. L'article 664 du code civil demeure abrogé.
Article 49
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81
17° (JORF 14 décembre 2000).
Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre
2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée
générale décide, à la majorité prévue
à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété
rendues nécessaires par les modifications législatives depuis
son établissement. La publication de ces modifications du règlement
de copropriété sera effectuée au droit fixe.
Par le Président de la République : C. de GAULLE
Le Premier ministre, Georges POMPIDOU
Le ministre d'Etat chargé des départements et territoires d'outre-
mer, Louis JACQUINOT
Le garde des Sceaux, ministre de la justice, Jean FOYER
Le ministre de la construction, Jacques MAZIOL
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