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Publication au JORF du 22 mars 1967
Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Décret pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 6 juin 2004 - version JO initiale
Section I : Actes concourant à l'établissement et à l'organisation
de la copropriété d'un immeuble bâti.
Article 1
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 2 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le règlement de copropriété mentionné par l'article
8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives
aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état
de répartition des charges prévu au troisième alinéa
de l'article 10 de ladite loi.
Cet état définit les différentes catégories de charges
et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien
et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement
et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement
communs et celles entraînées par chaque service collectif.
L'état de répartition des charges fixe, conformément aux
dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article
24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe
à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à
défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est
faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Article 2
Le règlement de copropriété peut également comporter
:
1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément
aux dispositions de l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre
1955 ;
2° La ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi
du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires
aux parties communes.
Article 3
Les règlements, états et conventions énumérés
aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel
ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de
réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété
d'un immeuble dans les conditions fixées par l'article 1er de la loi
du 10 juillet 1965.
Si le règlement de copropriété comprend un état
descriptif de division et les conventions visées à l'article 2
ci-dessus, il doit être rédigé de manière à
éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses
particulières au règlement de copropriété doivent
se distinguer nettement des autres.
Dans ce cas, seules les stipulations dont l'objet est précisé
à l'article 1er du présent décret constituent le règlement
de copropriété au sens et pour l'application de ladite loi.
Article 4
Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété
d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un
droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur
ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été
publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi
du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que
des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division
et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été
publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de
division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas
été publiés au fichier immobilier, s'imposent à
l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté
aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement
connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
Article 4-1
Créé par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 art. 1 (JORF
29 mai 1997).
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée
à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers
des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées
par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes
et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des
locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Article 4-2
Créé par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 art. 1 (JORF
29 mai 1997).
Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8
mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la
superficie mentionnée à l'article 4-1.
Article 4-3
Créé par Décret n°97-532 du 23 mai 1997 art. 1 (JORF
29 mai 1997).
Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation
de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie
la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé,
une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause
de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction
du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi
du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement
dans l'acte ou le certificat.
Article 4-4
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 3 (JORF
4 juin 2004).
Lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot
le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à
sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic
technique.
Article 5
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 4 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés
à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à
la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère
tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant
trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière
même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes,
les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat
par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet
1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire
cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance,
le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière
même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes,
les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot
considéré, à l'égard du copropriétaire cédant,
au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures
à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance
du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient
incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré,
au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1
et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises
dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté,
le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents,
à la quote-part afférente au lot considéré dans
le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget
prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des
procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Article 5-1
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 2 (JORF 17 février 1995).
Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet
1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat
effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer
d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes
aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du
10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années
échues ;
2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes
aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du
10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières
années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat
garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les
créances privilégiées, visées aux 1° et 2°
ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat
non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3°
ci-dessus.
Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière,
l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée
est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat
du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une
expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit
de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic,
selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire
du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative,
l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie
la convention.
Article 5-2
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 2 (JORF 17 février 1995).
L'année, au sens de l'article 2103-1° bis du code civil, s'entend
de l'année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre.
Article 6
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
3 (JORF 17 février 1995).
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot,
toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété,
d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié,
sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui
établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu
la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas,
réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de
lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms,
domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de
droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à
l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de
mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Article 6-1
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 4 (JORF 17 février 1995).
Le notaire, ou, selon le cas, l'une des personnes mentionnées au dernier
alinéa de l'article 5-1, informe les créanciers inscrits de l'opposition
formée par le syndic et, sur leur demande, leur en adresse copie.
Article 6-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 5 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en
application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du
10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le
budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur,
qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé
par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit
du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Article 6-3
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 5 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre
les parties à la mutation à titre onéreux.
Section II : Les assemblées générales de copropriétaires.
Article 7
Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une
fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas
2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale
est convoquée par le syndic.
Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée
au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs
copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous
les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété
ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée
au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre
du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée
générale des copropriétaires est valablement convoquée
par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après
mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres
de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président
de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée,
tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les
conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent
article, la convocation est notifiée au syndic.
Article 9
Modifié par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 1 (JORF 14
juin 1986).
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion,
ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises
à la délibération de l'assemblée. A défaut
de stipulation du règlement de copropriété ou de décision
de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée
fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités
de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles
ont été arrêtées par l'assemblée générale
en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant
la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété
n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété,
l'assemblée générale est réunie dans la commune
de la situation de l'immeuble.
Article 10
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 6 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical,
peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient
inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de
la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les
questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée
compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles
le sont à l'assemblée suivante.
Article 11
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 7 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son
compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée
à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec
le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé
;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier
budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée
à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1°
et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le
décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et
ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la
concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée
à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour
la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est
appelée à désigner le représentant légal
du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à
l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état
descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou
le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée,
suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée
à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1
(2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24
(alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas
3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu,
le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en
a été désigné un par le président du tribunal
de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi
du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à
statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte
de ces conclusions ;
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le
syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire,
en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du
10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée
des copropriétaires.
NOTA : Décret 2004-479 2004-05-27 art. 48 : seuls les 1° et 2°
du I de l'article 11 entreront en vigueur le 1er janvier 2005 ; le reste de
l'article entre en vigueur au 1er septembre 2004.
Article 12
Pour l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des
associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents
visés au précédent article et il participe aux assemblées
générales du syndicat dans les mêmes conditions que les
copropriétaires.
A cet effet, le représentant légal de la société
est tenu de communiquer, sans frais, au syndic ainsi que, le cas échéant,
à toute personne habilitée à convoquer l'assemblée,
et à la demande de ces derniers, les nom et domicile, réel ou
élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement informer
le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués.
A l'égard du syndicat, la qualité d'associé résulte
suffisamment de la communication faite en application de l'alinéa qui
précède.
La convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
est également notifiée au représentant légal de
la société visée audit article 23 (alinéa 1er) ;
ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative.
Article 13
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 8 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'assemblée générale ne prend de décision valide
que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où
les notifications ont été faites conformément aux dispositions
des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non
inscrites à l'ordre du jour.
Article 14
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 9 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets
qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé,
et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de
voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article
22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (alinéa 2)
de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou
associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée
exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec
lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions
définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
Article 15
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 10 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale
désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa
1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu,
un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision
contraire de l'assemblée générale.
Article 16
Les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi
du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l'assemblée générale
et le nombre de voix prévu à l'article 8 (alinéa 1er) du
présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction
résultant, s'il y a lieu, de l'application du deuxième alinéa
de l'article 22 modifié de ladite loi.
Article 17
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 11 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque
assemblée qui est signé, à la fin de la séance,
par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures
sont établies conformément au deuxième alinéa de
l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question
inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise
les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés
à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires
ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement
formulées par les copropriétaires ou associés opposants
sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite
les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet
effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans
les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
Article 18
Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la
loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée
générale court à compter de la notification de la décision
à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.
Dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi
du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant
légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés
se sont opposés ou ont été défaillants.
La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats
du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi.
En outre, dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er)
de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l'assemblée
est notifié au représentant légal de la société
propriétaire de lots, s'il n'a pas assisté à la réunion.
Article 19
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 12 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du
10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers
des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au
cours de la même assemblée, à un second vote à la
majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée
ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une
assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat,
un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle
ne peut procéder à un second vote à la majorité
de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté
sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de
la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1
de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale
doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article
24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à
huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus
n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette
nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à
l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être
expédiées dans le délai maximal de trois mois à
compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale
au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
Article 19-1
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 5 (JORF 17 février 1995).
Lorsqu'un projet de résolution relatif à des travaux d'amélioration
prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli
le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant
au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents
ou représentés, une nouvelle assemblée générale
des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en
application du dernier alinéa de l'article 26 de cette même loi.
Les notifications prévues à l'article 11 du présent décret
n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette
nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà
inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée.
La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que
les décisions portant sur des travaux d'amélioration prévus
au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises
à la majorité des membres du syndicat représentant au moins
les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés
à cette nouvelle assemblée générale.
Article 19-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 13 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de
fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l'article
21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale
n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité
de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à
l'évaluation de plusieurs entreprises.
Article 20
Il est procédé pour les assemblées spéciales des
propriétaires des lots intéressés, prévues par les
articles 27, 28, 35 (alinéa 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965, de
la même manière que pour les assemblées générales
des copropriétaires.
Article 21
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 14 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article
25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale
au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter
que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire
à décider de dépenses dont elle détermine l'objet
et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale
de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion
du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution
de la délégation.
Section III : Le conseil syndical.
Article 22
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 15 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé
les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du
conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par
l'assemblée générale à la majorité de l'article
24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année,
de l'exécution de sa mission.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années
renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa
de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de
constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article
24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat
principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège
au moins à ce conseil.
Article 23
Abrogé par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 16 (JORF 14
juin 1986).
Article 24
Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation
au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat
secondaire est proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent
ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui
composent le syndicat principal.
Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués
en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges
au conseil syndical du syndicat principal.
En l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété
du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants
au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale
soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa
1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu
à l'alinéa précédent.
Article 25
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés,
dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation
définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil
syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection
s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre
titulaire qu'ils remplacent.
Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement
constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque
cause que ce soit.
Article 26
Modifié par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 5 (JORF 14
juin 1986).
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité
du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans
lesquelles sont passés et exécutés les marchés et
tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel
dont il suit l'éxecution.
Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée
générale dans les conditions prévues à l'article
25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent
décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet
par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic,
ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories
de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article
21, de la loi du 10 juillet 1965.
Article 27
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 16 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent
pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil
auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question
particulière, demander un avis technique à tout professionnel
de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission
du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration.
Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le
syndic.
Section IV : Le syndic.
Article 28
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 17 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15 du code de la construction
et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement
de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées
par toute personne physique ou morale.
En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 précité,
la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.
Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270
du code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic,
son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés,
leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus
ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même
par personne interposée, participé à la construction de
l'immeuble.
Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée
générale pour les durées prévues à l'alinéa
précédent.
Article 29
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 18 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet
ainsi que les éléments de détermination de la rémunération
du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission
de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et
18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de
mandat est votée par l'assemblée générale à
la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 29-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 19 (JORF
4 juin 2004).
La décision, prise en application du septième alinéa de
l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l'assemblée générale
dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation
d'un autre syndic.
Article 30
A l'occasion de l'exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter
par l'un de ses préposés.
Article 31
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 20 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat
et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes
en vigueur.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer
le nombre et la catégorie des emplois.
Article 32
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires
avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires
des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état
civil ainsi que leur domicile réel ou élu.
Article 33
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 21 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition
ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à
3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans,
registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble
et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les
procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires
et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat,
le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic
technique.
Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux
des assemblées générales et des annexes.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier,
copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant,
du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent
article.
Article 33-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 22 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du
syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif
de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.
Article 34
Modifié par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 9 (JORF 14
juin 1986).
L'action visée au troisième alinéa de l'article 18-2 de
la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure
effectuée dans les formes prévues par l'article 63 du présent
décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien
syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours.
Elle est portée devant le président du tribunal de grande instance
du lieu de situation de l'immeuble.
Article 35
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 23 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement
de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant
du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas
2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet
1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret
;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu
dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale
;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues
au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
NOTA : Décret 2004-479 2004-05-27 art. 48 : seuls les 1° et 2°
du I de l'article 35 entrent en vigueur immédiatement ; le reste de l'article
entre en vigueur au 1er septembre 2004.
Article 35-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 24 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du
placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts
produits par ce placement.
Article 35-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 24 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à
chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à
la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant
le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le
syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement
à la date d'exigibilité déterminée par la décision
d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la
somme exigible et l'objet de la dépense.
Article 36
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 25 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété,
les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit
du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière
civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée
par le syndic au copropriétaire défaillant.
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative,
à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde
de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement
une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans
ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement,
demander, sans délibération préalable de l'assemblée
générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical,
s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le
tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Article 38
Abrogé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 47 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Article 39
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 26 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés,
parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne
liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de
son conjoint au même degré, doit être spécialement
autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise
dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent
sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital,
ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle,
ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été
spécialement autorisé par une décision de l'assemblée
générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise
qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son
capital.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article
sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet
1965.
Article 39-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 27 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Lorsque certains copropriétaires peuvent bénéficier de
subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties
communes, le syndic, s'il est soumis à une réglementation professionnelle
organisant le maniement des fonds d'autrui, peut être le mandataire de
ces copropriétaires. Ce mandat est soumis aux dispositions des articles
1984 et suivants du code civil.
Section V : Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative.
Article 40
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 28, art.
29 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Outre les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires
de forme coopérative, prévu aux articles 14 et 17-1 de cette loi,
est régi par les dispositions de la présente section et celles
non contraires du présent décret.
Article 41
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 28, art.
29 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis
au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative. En aucun
cas, le syndic et le vice-président, s'il existe, ne peuvent conserver
ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil
syndical.
Article 42
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 28, art.
29 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Les dispositions de l'article 27 sont applicables au syndic. Celui-ci peut,
en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines
tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires
extérieurs.
Article 42-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 30 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'assemblée générale désigne, à la majorité
de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires
chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle
ne préfère confier cette mission à un expert-comptable
ou à un commissaire aux comptes.
Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable
ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l'assemblée
générale de l'exécution de leur mission.
Le mandat du ou des copropriétaires désignés pour contrôler
les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne
donne pas lieu à rémunération.
Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être
le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic
ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés à eux
par un pacte civil de solidarité.
Article 42-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 30 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Les syndicats de forme coopérative peuvent, même si les immeubles
ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives
ayant pour objet de créer et gérer des services destinés
à faciliter leur gestion.
Ces unions coopératives sont soumises aux dispositions de la section
VIII du présent décret.
Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union
coopérative, ceux dont il veut bénéficier.
Section VI : La comptabilité du syndicat.
Article 43
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art.
32 (JORF 4 juin 2004).
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il
est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au
cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement
autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires,
peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale
au quart du budget prévisionnel précédemment voté.
La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet
1965 ne s'applique pas à cette situation.
Article 44
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art.
32 (JORF 4 juin 2004).
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles
afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que
ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement
communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou
de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction
d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés
à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement
du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations
;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent
pas à la maintenance et à l'administration des parties communes
ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs
de l'immeuble.
Article 45
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art.
32 (JORF 4 juin 2004).
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés
en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance
d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les
menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement
d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière
ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement
dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications
périodiques imposées par les réglementations en vigueur
sur les éléments d'équipement communs.
Article 45-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 33 (JORF
4 juin 2004).
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires,
chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée
générale ne constitue pas une approbation du compte individuel
de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à
verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation
des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement
de copropriété ou une décision de l'assemblée générale,
à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt
du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre
eux.
Les avances sont remboursables.
Section VII : Procédure.
Sous-section 1 : Dispositions générales.
Article 46
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires
dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal
de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête
d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs
membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des
dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée
de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée
et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être
confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du
présent article, le syndic ainsi désigné administre la
copropriété dans les conditions prévues par l'article 18,
18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue
de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal
cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le
syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 47
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent
article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président
du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à
la demande de tout intéressé, désigne un administrateur
provisoire de la copropriété qui est notamment chargé,
dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les
fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve
de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée
en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à
compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par
l'assemblée générale.
Article 48
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
A défaut de désignation dans les conditions prévues par
les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et au troisième alinéa
de l'article 24 du présent décret, le président du tribunal
de grande instance, sur requête du syndic ou d'un ou plusieurs copropriétaires,
désigne par ordonnance les membres du conseil syndical.
S'ils'agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal,
la requête peut être représentée aussi bien par le
syndic du syndicat principal que par celui du syndicat secondaire.
L'ordonnance qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée
de leurs fonctions.
Ces fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de leur
mandat par les membres du conseil syndical désignés par l'assemblée
générale.
Article 49
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent
décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés
à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic
en fonction peut être assigné par tout intéressé
devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière
de référé en vue de la désignation d'un administrateur
provisoire de la copropriété.
L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire,
sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs
objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par
l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent
décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution
de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble
et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne
sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée
au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.
Article 50
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa)
ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière
de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire,
habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet
de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut
charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite
au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical
doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité.
Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant,
au président du conseil syndical.
Article 51
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire
qui, en vertu de l'article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965,
exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance
de son lot, est adressée par l'huissier au syndic par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception.
Article 52
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
L'action en justice visée à l'article 12 de la loi du 10 juillet
1965 est intentée à l'encontre du syndicat lorsqu'elle est fondée
sur le fait que la part, dans l'une ou l'autre des catégories de charges,
incombant au lot du demandeur est supérieure de plus d'un quart à
celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article
10 de cette loi.
Article 53
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Si la part d'un copropriétaire est inférieure de plus d'un quart,
dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait
d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi
du 10 juillet 1965, l'action en justice visée à l'article 12 de
ladite loi est intentée à l'encontre de ce copropriétaire.
A peine d'irrecevabilité de l'action, le syndicat est appelé en
cause.
Article 54
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Chaque fois qu'une action en justice intentée contre le syndicat a pour
objet ou peut avoir pour conséquence une révision de la répartition
des charges, et indépendamment du droit pour tout copropriétaire
d'intervenir personnellement dans l'instance, le syndic ou tout copropriétaire
peut, s'il existe des oppositions d'intérêts entre les copropriétaires
qui ne sont pas demandeurs, présenter requête au président
du tribunal de grande instance en vue de la désignation d'un mandataire
ad hoc.
Dans ce cas, la signification des actes de procédure est valablement
faite aux copropriétaires intervenants ainsi qu'au mandataire ad hoc.
Article 55
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été
autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement
de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée
à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires
et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés,
ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée
générale des actions introduites.
Article 56
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Tout intéressé peut demander au président du tribunal
de grande instance, statuant sur requête, de désigner un mandataire
ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie
dans une instance relative à l'exécution de la construction de
l'immeuble, aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à
cette occasion, si le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs,
leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième
degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre
que ce soit, même par personne interposée, participé à
ladite construction.
Article 57
Abrogé par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
10 (JORF 17 février 1995).
Article 58
Abrogé par Décret n°92-755 du 31 juillet 1992 art. 305 (JORF
5 août 1992).
Sous-section 1 : Dispositions générales.
Article 59
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent
le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le
syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.
Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires
sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic
ou à la requête de celui-ci.
Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance
est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur
provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui
peuvent en référer au président du tribunal de grande instance
dans les quinze jours de cette notification.
Article 60
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Nonobstant toutes dispositions contraires, toute demande formée par
le syndicat à l'encontre d'un ou plusieurs copropriétaires, suivant
la procédure d'injonction de payer, est portée devant la juridiction
du lieu de la situation de l'immeuble.
Article 61
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Pour l'application de l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet
1965, le président du tribunal de grande instance statue, par ordonnance
sur requête, lorsqu'en cas d'indivision ou d'usufruit la désignation
d'un mandataire commun est demandée en justice.
Article 62
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art.
7 (JORF 15 février 1995).
Tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et
du présent décret sont de la compétence de la juridiction
du lieu de la situation de l'immeuble.
Sous-section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés
en difficulté.
Article 62-1
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995).
La demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire
du syndicat est portée devant le président du tribunal de grande
instance du lieu de situation de l'immeuble.
Article 62-2
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 34 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Lorsque la demande émane de copropriétaires représentant
ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, le président du tribunal
de grande instance est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre
le syndicat représenté par le syndic.
Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de
grande instance est saisi par la voie d'une requête accompagnée
des pièces de nature à justifier de la demande après consultation
du conseil syndical. L'autorisation prévue à l'alinéa 1er
de l'article 55 du présent décret n'est pas dans ce cas nécessaire.
Lorsque la demande émane du procureur de la République, il présente
au président du tribunal de grande instance une requête indiquant
les faits de nature à motiver cette demande. Le président du tribunal,
par les soins du greffier, fait convoquer le syndicat représenté
par le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans
le délai qu'il fixe. A cette convocation est jointe la requête
du procureur de la République.
Article 62-3
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995).
Toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire
du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui
est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience.
Article 62-4
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995).
A l'effet de charger l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires
au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,
et notamment de définir les pouvoirs dont l'exercice est confié
à celui-ci, le président du tribunal de grande instance peut ordonner
toutes les mesures d'instruction légalement admissibles. Il peut entendre
le président du conseil syndical.
Article 62-5
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 35 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée
et l'étendue de sa mission. Elle est portée à la connaissance
des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative
de l'administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Cette communication reproduit soit le texte de l'article 490 du nouveau code
de procédure civile s'il s'agit d'une ordonnance du président
statuant comme en matière de référé, soit le texte
de l'article 496 du même code s'il s'agit d'une ordonnance sur requête.
Article 62-6
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 36 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'ancien syndic est tenu à l'égard de l'administrateur provisoire
des obligations prévues à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet
1965.
Article 62-7
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995).
Lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du
tribunal de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée
générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions
qui lui paraissent nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical.
Il peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les
entendre.
A ces occasions, il doit préciser le mode de financement pour la mise
en oeuvre de la ou des décisions envisagées.
Article 62-8
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 37 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Les décisions prises par l'administrateur provisoire sont mentionnées,
à leur date, sur le registre des décisions prévu à
l'article 17 du présent décret.
Article 62-9
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 38 (JORF
4 juin 2004).
L'administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la
ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.
Article 62-10
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995).
Lorsque l'administrateur provisoire du syndicat, pour les nécessités
de l'accomplissement de sa mission, présente une demande en application
de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il saisit le
président du tribunal de grande instance par la voie d'une assignation
dirigée contre chacun des créanciers concernés.
Article 62-11
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 39 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'administrateur provisoire du syndicat rend compte par écrit de sa
mission au président du tribunal de grande instance à la demande
de celui-ci et en tout état de cause à la fin de sa mission.
Il dépose son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction
qui en adresse une copie au procureur de la République et au syndic désigné.
Dans l'hypothèse où il rédige un pré-rapport, dans
les conditions prévues à l'article 62-13, le secrétariat-greffe
de la juridiction adresse une copie de ce pré-rapport au procureur de
la République et au président du conseil syndical.
Article 62-12
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 40 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le syndic désigné informe les copropriétaires, par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre
émargement, qu'ils peuvent prendre connaissance du rapport de l'administrateur
provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par l'assemblée
générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit.
Un extrait du rapport peut être joint, le cas échéant, à
la lettre. Une copie de tout ou partie du rapport peut être adressée
par le syndic désigné aux copropriétaires qui en feraient
la demande, aux frais de ces derniers.
Article 62-13
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 41 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Si un prérapport est déposé par l'administrateur provisoire
avant la fin de sa mission, le prérapport est porté à la
connaissance des copropriétaires, à l'initiative de l'administrateur
provisoire, dans les formes et conditions prévues à l'article
62-12.
Article 62-14
Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995
art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995).
Si les conclusions du rapport ou du prérapport de l'administrateur provisoire
préconisent que certaines questions soient soumises à l'assemblée
générale, elles doivent être portées à l'ordre
du jour de la prochaine assemblée générale ou d'une assemblée
générale convoquée spécialement à cet effet.
Article 62-15
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 42 (JORF
4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Après le dépôt du rapport de l'administrateur, des copropriétaires
représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat peuvent assigner
devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en
matière de référé le syndic désigné
en vue de voir prononcer la division du syndicat. La même procédure
peut être mise en oeuvre par le procureur de la République si l'ordre
public l'exige.
Le syndic désigné informe de la date d'audience les copropriétaires.
Ceux-ci peuvent être entendus par le juge selon les dispositions du nouveau
code de procédure civile.
Section VIII : Les unions de syndicats de copropriétaires.
Article 63
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 45, art.
46 (JORF 6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'union de syndicats, mentionnée à l'article 29 de la loi du
10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires
à son objet.
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats,
le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée
générale des copropriétaires du syndicat concerné
ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées
à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.
Le syndic rend compte à l'assemblée générale des
copropriétaires des décisions prises par l'union.
Article 63-1
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 (JORF
6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le conseil de l'union donne son avis au président ou à l'assemblée
générale de l'union sur toutes les questions la concernant pour
lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces
ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion
du président et, d'une manière générale, à
l'administration de l'union, au bureau du président ou au lieu arrêté
en accord avec lui. Il peut déléguer cette mission à un
ou plusieurs de ses membres.
Article 63-2
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 (JORF
6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le mandat des membres du conseil de l'union ne peut excéder trois ans
renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
Article 63-3
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 (JORF
6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats,
son représentant au conseil de l'union est désigné parmi
les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par
le premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les accédants
ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article
41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession
à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs
représentants légaux.
Il est désigné à la majorité de l'article 24 de
la loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu'une personne morale est désignée en qualité de représentant
d'un membre du conseil de l'union, elle y est représentée par
son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut,
par un fondé de pouvoir spécialement habilité à
cet effet.
Article 63-4
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 (JORF
6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Des membres suppléants peuvent être désignés dans
les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil de l'union.
En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, son
suppléant siège au conseil de l'union jusqu'à la date d'expiration
du mandat du membre titulaire qu'il remplace.
Le conseil de l'union n'est plus régulièrement constitué
si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce
soit.
Section IX : Dispositions diverses.
Article 64
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 43, art.
44 (JORF 6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10
juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de
la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement
faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point
de départ le lendemain du jour de la première présentation
de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent
décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article
59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé
ou émargement.
Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 63.
Article 65
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 43, art.
44 (JORF 6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
En vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire
ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un
lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel
ou élu soit en France métropolitaine si l'immeuble y est situé,
soit dans le département ou le territoire d'outre-mer de la situation
de l'immeuble.
Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 63 du présent
décret sont valablement faites au dernier domicile notifié au
syndic.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le
syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile
du syndic.
Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 64.
Article 66
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 43, art.
44 (JORF 6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer,
sous réserve des règles de procédure particulières
à ces territoires.
Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 65.
Article 67
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 44 (JORF
6 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre d'Etat chargé
des départements et territoires d'outre-mer, le ministre de l'équipement
et le secrétaire d'Etat au logement sont chargés, chacun en ce
qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui
sera publié au Journal officiel de la République française.
Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 66.
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